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首套调整房贷利率能否刺激居民购房？存量房市场影响几何？

近年来，央行会定期公布每个季度的全国房贷加权平均利率水平。下图展示了2015年以来个人住房贷款加权平均利率的走势。

以下的图表展示了2015年以来个人住房贷款加权平均利率的走势：

年份	个人住房贷款加权平均利率（%）
2015	4.35
2016	4.44
2017	4.71
2018	4.85
2019	4.87
2020	4.75
2021	4.64
2022	4.18

从图中可以看出，2017年末到2021年末的购房者面临着高房价和高利率的双重困扰，涉及的家庭估计在2000万个以上。此外，根据央行公布的数据，二季度的末，人民币房地产贷款余额达到了53.37万亿元，其中，房地产开发贷款余额为13.1万亿元，个人住房贷款余额为38.6万亿元。符合条件的首套房住房贷款余额在25万亿左右。

存量房贷利率的调整是一项特殊阶段的特殊政策，意味着银行金融机构需要放弃部分利益，向个人购房者让利。这次政策调整的一个重要原因是，房贷利率持续走低后，“提前还贷”成为一种趋势。根据央行公布的数据，截至2023年第二季度末，全国个人住房贷款余额为38.6万亿元，同比下降0.7%。

2023年上半年，国有六大行的个人住房贷款合计减少了2057亿元，而2022年这一数字为增加4049亿元，2021年则增加了24843亿元。根据中指研究院的数据，2023年以来，全国已有超过40个城市将首套房贷利率下限降至4%以下。

随着收入预期的下降成为普遍现象，中低收入阶层都在尽可能地节省开支。越来越多的刚需购房者抱着观望的心态，刚需不入市，房地产市场就难以实现健康发展。当千家万户在精细计算房贷利息的时候，房地产市场已经不再是过去的样子了。

降低存量房贷利率有利于促进消费和搞活经济，但是相关部门仍需继续努力，出台更有效的措施来刺激房地产消费。